Nog een paar dagen en dan is het weer tijd voor de aangifte voor de inkomstenbelasting. Vanaf 1 maart kun je de belastingaangifte over 2022 indienen. Het is handig om daarbij gebruik te maken van aftrekposten om niet te veel belasting te betalen.

In een serie artikelen behandelt Business Insider de belangrijkste aftrekposten voor verschillende onderdelen van de belastingaangifte.

In deel één gingen we in op aftrekbare zorgkosten en in deel twee kwam de vermogensbelasting in box 3 aan de orde. In het derde deel bespraken wel de kosten voor kinderopvang, partneralimentatie en giften aan goede doelen. In deel vier gingen we in op de kosten rond de auto van de zaak. 

In dit vijfde deel komt de eigen woning aan bod. Een eigen woning levert zowel fiscaal voordeel als extra lasten op. Aan de ene kant zijn er interessante aftrekposten, zoals de hypotheekrente, taxatiekosten, kosten voor hypotheekadvies en een boeterente.

Aan de andere kant gaat de overheid met de pet rond: denk bijvoorbeeld aan de overdrachtsbelasting, het eigenwoningforfait en de gemeentelijke OZB-belasting.

Hoe zitten de regels ook alweer in elkaar? Bekijk het overzicht hieronder.

Eigen woning bij inkomstenbelasting: eigenwoningforfait moet je optellen bij je inkomen

Zoals gezegd levert een eigen huis niet alleen maar fiscaal voordeel op. Je krijgt onder andere te maken met het eigenwoningforfait. Dat is een bedrag dat je bij je inkomen moet optellen, omdat de fiscus een eigen woning beschouwt als een vorm van inkomen.

Hoeveel dat is, hangt af van de WOZ-waarde van je huis. Voor de meeste woningen (met een WOZ-waarde tussen de 75.000 tot 1.130.000 euro) bedraagt het eigenwoningforfait 0,45 procent van de WOZ-waarde.

Villabelasting: eigenwoningforfait voor huizen boven €1,1 miljoen

Is de WOZ-waarde van jouw woning hoger dan 1.130.000 euro, dan moet je 5.085 euro plus 2,35 procent van de woningwaarde boven die 1.130.000 euro optellen bij je inkomen. Dit wordt ook wel villabelasting genoemd.

Let goed op: gebruik de WOZ-waarde van 2021 (en niet 2022)

Een belangrijk aandachtspunt: gebruik voor het vaststellen van het eigenwoningforfait niet de WOZ-waarde die rond deze tijd in je brievenbus valt, maar de waarde die is vermeld op de gemeentelijke belastingaanslag die je vorig jaar hebt ontvangen. Deze heeft als waardepeildatum 1 januari 2021.

Aangezien de huizenprijzen vorig jaar nog in de lift zaten, kun je jezelf behoorlijk tekort doen als je de verkeerde waardepeildatum neemt.

Heb je een nieuwbouwhuis gekocht, dan moet je de WOZ-beschikking nemen die de gemeente heeft afgegeven; ook als die alleen nog betrekking heeft op de grond of op een huis dat nog niet volledig is afgebouwd. Heb je nog geen WOZ-beschikking gekregen, dan moet je zelf de waarde schatten.

Verhuisd? Ga uit van de datum van inschrijving

Een ander aandachtspuntje: voor de berekening van het eigenwoningforfait is niet de verhuisdatum leidend, maar de datum van inschrijving bij de gemeente.

Heb je vorig jaar voor het eerst een huis gekocht, dan moet je dus eigenwoningforfait afrekenen vanaf de dag dat je door de gemeente bent ingeschreven op je nieuwe adres. Maar ben je verhuisd van een eigen woning naar een huurhuis, dan moet je eigenwoningforfait betalen tot de datum waarop je bij de gemeente bent uitgeschreven uit je koopwoning.

Hoe zit het als ik ben verhuisd van het ene koophuis naar het andere?

Ben je van de ene koopwoning naar de andere verhuisd, dan moet je voor elk huis afzonderlijk het eigenwoningforfait berekenen over de periode dat je daar stond ingeschreven. Beide bedragen tel je vervolgens bij elkaar op.

Stel dat je vorig jaar op 21 februari stond ingeschreven op het nieuwe adres, dan moet je dus van de eerste woning 42/365 deel van het eigenwoningforfait opgeven (omdat je daar 42 dagen was ingeschreven) en van de nieuwe woning 323/366 deel (omdat je daar de rest van het jaar stond ingeschreven).

Zó pakt dat in de praktijk uit

Stel dat je oude huis een WOZ-waarde had van 300.000 euro en je nieuwe huis 400.000 euro, dan moet je het eigenwoningforfait als volgt berekenen.

Bereken eerst het eigenwoningforfait voor beide woningen over heel 2022:

  • Eigenwoningforfait voor woning 1 = 1.350 euro (0,45 procent over 300.000 euro).
  • Eigenwoningforfait voor woning 2 = 1.800 euro (0,45 procent over 400.000 euro).

Bereken vervolgens het eigenwoningforfait per woning naar rato van de periode dat je stond ingeschreven:

  • Eigenwoningforfait voor woning 1 = 155 euro (1.350 euro : 365 x 42)
  • Eigenwoningforfait voor woning 2 = 1.593 euro (1.800 euro : 365 x 323)

Het totale eigenwoningfortait komt dan uit op 1.748 euro (155 + 1.593 euro).

Je bent geen eigenwoningforfait verschuldigd als je huis leeg is en te koop staat of als je huis nog in aanbouw is.

Hypotheek afgelost? Helaas toch een stukje eigenwoningfortait

Heb je je hypotheek (vrijwel) volledig afgelost? En is daardoor de hypotheekrente die je vorig jaar moest betalen lager dan het eigenwoningforfait? Dan ben je grotendeels vrijgesteld van het eigenwoningforfait, aangezien je niet of nauwelijks hypotheekrenteaftrek geniet.

Voorheen hoefden deze huizenbezitters zelfs helemaal geen eigenwoningforfait op te geven. Maar deze regeling (Wet Hillen genaamd) wordt sinds 2019 stapsgewijs afgebouwd.

Val je onder deze regeling, dan krijg je in je belastingaangifte over 2022 nog een vrijstelling van 86,7 procent van het saldo van het eigenwoningforfait en eventuele hypotheekrenteaftrek. Dit komt er concreet op neer dat je 13,33 procent van het eigenwoningforfait moet opgeven.

Stel dat je geen hypotheekrenteaftrek hebt en een woning met een WOZ-waarde van 400.000 euro, dan moet je dus 239 euro optellen bij je inkomen: 13,33 procent over een eigenwoningforfait van 1.800 euro.

Hypotheekrente is maximaal 30 jaar aftrekbaar

Je mag maximaal dertig jaar hypotheekrente opvoeren als aftrekpost voor het verlagen van het belastbare inkomen. Voor hypotheken die zijn afgesloten vóór 1 januari 2001, is deze termijn ingegaan in 2001.

Heb je een hypotheek afgesloten in 2013 of daarna, dan mag je de rente alleen nog aftrekken als je maandelijks aflost op de hypotheek. Had je voor die tijd al een hypotheek afgesloten, dan geldt die eis niet. De rente over een spaarhypotheek bijvoorbeeld blijft gewoon aftrekbaar.

Maar ga je bijvoorbeeld vanwege een verhuizing of verbouwing extra geld lenen, dan is de rente over dat extra bedrag alleen aftrekbaar als dat deel van de geldlening annuïtair of lineair wordt afgelost.

…val je in de hoogste belastingschijf, dan is de aftrek beperkt tot 40 procent

Val je in de hoogste schijf van de inkomstenbelasting (met een inkomen boven 69.399 euro), dan mag je de hypotheekrente helaas niet aftrekken tegen het gebruikelijke belastingtarief (49,5 procent), maar tegen 40 procent, want de maximale hypotheekrenteaftrek wordt stapsgewijs afgebouwd.

Fiscaal partner? Maak een slimme verdeling van aftrekposten

Heb je een fiscaal partner, dan mag je aftrekposten onderling verdelen, op de manier die voor jullie het voordeligst uitpakt.

Rente over restschuld is niet in alle gevallen aftrekbaar

Gelukkig hebben de meeste woningen een overwaarde. Maar heb jij jaren geleden een woning verkocht voor een lager bedrag dat de hypotheek die je daar destijds voor had afgesloten, dan tors je een restschuld met je mee.

Of je de hypotheekrente over die schuld mag aftrekken, hangt af van de periode waarin die restschuld is ontstaan. Is dat gebeurd tussen 29 oktober 2012 en 1 januari 2018, dan mag je de rente en financieringskosten 15 jaar na de verkoopdatum blijven aftrekken. Maar ontstond deze na 1 januari 2018, dan heb je pech.

Tijdelijk twee huizen: hypotheekrente van beide woningen onder voorwaarden aftrekbaar

Heb je tijdelijk twee huizen, omdat je nieuwe woning nog in aanbouw is of omdat je oude huis na je verhuizing nog te koop staat? Dan mag je onder voorwaarden de hypotheekrente over beide woningen aftrekken.

Ben je verhuisd en heb je voor je oude woonhuis nog geen nieuwe eigenaar gevonden, dan mag je voor je oude woning de hypotheekrente aftrekken in het jaar waarop je bent verhuisd en de drie daarop volgende jaren. Voorwaarde is wel dat het huis ook echt te koop staat, leeg is, en niet wordt verhuurd.

Heb je al wel een nieuw huis gekocht, maar woon je er nog niet (omdat het huis bijvoorbeeld nog wordt gebouwd), dan geldt een vergelijkbaar regime: de rente is aftrekbaar vanaf het jaar waarin je het huis hebt gekocht tot en met de drie daarop volgende jaren. Je moet dan wel binnen drie jaar na aankoop in het huis trekken en de woning moet leeg staan.

Heb je vorig jaar een huis gekocht, maar verwacht je pas in 2026 in je nieuwe optrekje te gaan wonen (dus pas na vier jaar), dan moet je in je aangifte over 2022 de waarde van het huis en de hoogte van de schuld opgeven in box 3 (vermogensbelasting). De daarop volgende jaren mag je de hypotheekrente alsnog aftrekken in box 1, mits je verwacht dat je er inderdaad in 2026 in trekt.

Overige aftrekposten als je een huis koopt of je hypotheek oversluit

Naast de hypotheekrente mag je ook de kosten aftrekken die je hebt gemaakt om de hypotheeklening te verkrijgen, mits het om een lening gaat waarbij je maandelijks aflost.

Denk hierbij aan:

  • advieskosten voor de hypotheekadviseur
  • taxatiekosten die nodig zijn om de lening te krijgen
  • notariskosten voor de hypotheekakte
  • afsluitprovisiekosten van nieuwbouwdepot of verbouwingsdepot (zie verderop)
  • eventueel betaalde boeterente (zie verderop)
  • betaalde bouwrente na het sluiten van de voorlopige koopovereenkomst en
  • kosten van de aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie.

Dit geldt niet alleen voor de aankoop van een huis, maar ook voor het oversluiten van je hypotheek.

Niet aftrekbaar: courtage, overdrachtsbelasting en kosten koopakte

De notariskosten voor de koopakte zijn helaas níet aftrekbaar, want die hebben met de financiering van het huis niets te maken. Hetzelfde geldt voor de courtage voor de aankoopmakelaar en advieskosten voor verzekeringen voor je woning.

Ook betaalde overdrachtsbelasting, rekeningen voor onderhoud of een verbouwing en premies voor je opstalverzekering mag je niet aftrekken.

Premies voor een kapitaalverzekering eigen woning, stortingen op een spaarrekening eigen woning vallen er eveneens buiten.

Als je een deel van de geldlening voor andere doeleinden gebruikt, bijvoorbeeld voor de aanschaf van een auto of als aanvulling op je inkomen, dan zijn de rente en kosten over dat bedrag evenmin aftrekbaar.

Erfpacht: let goed op wat aftrekbaar is

Periodieke betalingen voor erfpacht zijn aftrekbaar. De afkoopsom voor de periodieke betalingen voor erfpacht is dat echter niet. Maar de rente over de lening die je afsluit om de afkoopsom te financieren, mag je meestal wèl in mindering brengen op je inkomen.

Verbouwkosten zijn níet aftrekbaar, rente over een verbouwlening wél

Verbouwingen stuiten geregeld op misverstanden. Betaal je de aanleg van een dakkapel of nieuwe keuken of de schilderbeurt van je huis met je eigen spaargeld, dan zijn die kosten helaas niet aftrekbaar.

Maar sluit je hiervoor een lening af, dan is de rente hierover wél aftrekbaar tot zes maanden nadat je de lening hebt afgesloten. Daarna geldt het restant van de lening als een schuld in box 3: je mag dit bedrag dan aftrekken van je vermogen. De kosten voor het onderhoud of de verbouwing zelf zijn dus níet aftrekbaar.

Verbouwingsdepot: houd de termijnen in de gaten

Als de lening voor het onderhoud of de verbouwing op een speciaal hiervoor geopende rekening staat (een zogeheten verbouwingsdepot) mag je de rente voor het depot maximaal twee jaar aftrekken. Deze termijn gaat in vanaf het moment dat je de lening hebt afgesloten.

Let wel op: dit geldt alleen voor de periode waarin het onderhoud of de verbouwing plaatsvindt. Eindigen de werkzaamheden eerder, dan moet je het restant doorsluizen naar box 3, als schuld.

Verder is het belangrijk om te weten dat je bij een verbouwingsdepot maar zes maanden lang de volledige betaalde rente mag aftrekken. Daarna is alleen het verschil tussen de rente die je over dit depot hebt betaald en de rente die je uit het depot hebt ontvangen aftrekbaar.

De financieringskosten voor het verbouwingsdepot moet je in één keer aftrekken.

Wil je de rente over een verbouwingsdepot aftrekken, zorg er dan wel voor dat je alle bonnetjes bewaart, zodat je kunt aantonen dat je de lening ook echt hebt gebruikt voor een verbouwing en niet voor andere zaken.

Nieuwbouwdepot: hiervoor gelden vergelijkbare regels

Voor een nieuwbouwdepot, waarbij het geld voor de nieuwbouw van je huis op een aparte rekening staat, zijn de regels vergelijkbaar. Je mag de rente en financieringskosten voor het depot twee jaar lang aftrekken, mits de lening is aangemerkt als eigenwoningschuld.

Wel moet je in dit geval de rente die je ontvangt op deze rekening hierop in mindering brengen. Hiervoor geldt dus geen versoepelde termijn van zes maanden, zoals bij een verbouwingsdepot.

De termijn van twee jaar gaat in op de dag dat je de koop- of aanneemovereenkomst ondertekent. Na deze periode verschuift het restant van de lening naar box 3.

Kapitaalverzekering eigen woning: veel fiscaal voordeel

Veel huizenbezitters die vóór 2013 een woning hebben gekocht, hebben een kapitaalverzekering eigen woning (KEW) afgesloten. Zij betalen dan elke maand een premie, waarmee na afloop de hypotheek wordt afgelost. Deze verzekering valt in box I.

Heb je zo'n KEW, dan hoef je tijdens de looptijd geen belasting te betalen over het opgebouwde bedrag en de ontvangen rente. De betaalde rente mag je daarentegen wèl aftrekken.

Om het fiscale voordeel te genieten moet je wel voldoen aan een aantal voorwaarden. Zo moet je verzekering zijn afgesloten bij een levensverzekeraar (dus niet bijvoorbeeld bij een eigen BV) en zijn bedoeld om je hypotheek mee af te lossen. Ook mag het hoogste jaarbedrag dat je betaalt voor de kapitaalverzekering niet hoger zijn dan tien keer het laagste jaarbedrag.

Op het moment dat de kapitaalverzekering uitkeert en jij daarmee je hypotheek (deels) aflost, heb je recht op een vrijstelling: over dat bedrag hoef je geen belasting te betalen. Deze vrijstelling bedraagt over 2022 maximaal 173.500 euro per verzekerde (dus 347.000 met fiscaal partner). Maar dit bedrag mag nooit hoger zijn dan de woningschuld.

Vroeger moest je meer minimaal vijftien tot twintig jaar premie hebben betaald om voor die vrijstelling in aanmerking te komen. Maar dat is niet meer nodig.

Zoals gezegd zijn de premies voor een kapitaalverzekering eigen woning niet aftrekbaar.

Banksparen: regels zijn vergelijkbaar

Er zijn ook huizenbezitters die via een geblokkeerde spaar- of beleggingsrekening bij een bank het hypotheekbedrag bijeen sprokkelen: banksparen. Hiervoor gelden dezelfde fiscale voordelen en voorwaarden als bij de kapitaalverzekering eigen woning.

Boeterente bij oversluiten of rentemiddeling is aftrekbaar

Heb je vorig jaar grote bedragen vervroegd afgelost of je hypotheek overgesloten, terwijl de rentevaste periode nog niet was verstreken, dan heeft de bank misschien een boeterente in rekening gebracht. Dit is een vergoeding die de bank vraagt voor de misgelopen rente. Deze kun je meestal als aftrekpost opvoeren.

Ook bij rentemiddeling (waarbij de boeterente wordt verrekend in de nieuwe hypotheekrente) is de boeterente aftrekbaar. Je kunt dan dus het volledige rentepercentage van de belasting aftrekken. De kosten die je hebt gemaakt voor rentemiddeling, zoals advieskosten, mag je eveneens eenmalig aftrekken.

Let wel op: verhoog je de hypotheek om de boeterente te financieren, dan mag je de boeterente eenmalig aftrekken, maar de hypotheekrente over de verhoging níet.

De overige kosten, zoals taxatie- en notariskosten en de kosten voor het royeren van de oude hypotheek mag je wel eenmalig aftrekken, evenals de rentekosten hierover. Ook de rente over de oude hypotheeksom blijft nog gewoon aftrekbaar.

Teveel betaalde boeterente: dit moet je verrekenen

Heeft jouw hypotheekverstrekker teveel betaalde boeterente teruggestort en had je die rente in een eerder jaar als hypotheekrente afgetrokken? Dan moet je dat corrigeren, door in je aangifte de teruggekregen boeterente te verrekenen met de betaalde hypotheekrente.

Bijleenregeling: goed om te weten als je gaat verhuizen

Veel woningen hebben een overwaarde. Dat is natuurlijk gunstig als je je huis gaat verkopen. Maar koop je binnen drie jaar een nieuwe woning, dan heb je te maken met een venijnige fiscale regeling: de bijleenregeling.

Dit houdt in dat je alleen de hypotheekrente mag aftrekken over de aankoopprijs van het nieuwe huis na aftrek van de overwaarde. Besluit je de overwaarde niet in je volgende huis te steken, maar voor dat bedrag een hypotheek af te sluiten, dan mag je de rente over dat bedrag dus niet aftrekken.

Vakantiehuisje? Dit moet je opgeven in box 3

Een vakantiehuisje (maar bijvoorbeeld ook een woning die je voor je studerende kind hebt gekocht) moet je aangeven als bezitting in box 3. Maar net als bij de eigen woning moet je de waarde van 1 januari van het jaar vóór het aangiftejaar opgeven: dus 1 januari 2021.

Welke waarde je moet opgeven hangt af van de locatie van het huis:

  • Staat de woning in Nederland, dan moet je de WOZ-waarde opgeven.
  • Heb je een huis in het buitenland, dan geldt de waarde in het economisch verkeer.

Lees ook: Belastingaangifte 2022: aftrekposten in box 3 voor je spaargeld en beleggingen – welke rekenmethode is voor jou het gunstigst?

Vakantiehuis verhuurd: huurinkomsten hoef je niet op te geven

De inkomsten uit de verhuur van een vakantiehuisje hoef je niet op te geven. Dit geldt ook als je kamers verhuurt in een studentenhuis dat je voor je kind hebt gekocht.

Kamer verhuurd? Onder voorwaarden recht op een vrijstelling

Verhuur je een kamer in je eigen huis, dan kun je onder voorwaarden een kamerverhuurvrijstelling krijgen. De huur mag dan over 2022 niet hoger zijn geweest dan 5.711 euro. Ook mag de kamer niet slechts korte tijd zijn verhuurd (bijvoorbeeld voor de vakantie) en moeten zowel jij als de huurder op jouw adres zijn ingeschreven bij de gemeente.

Voldoe je aan de voorwaarden, dan hoef je de huurinkomsten niet aan te geven. Wel gelden de overige regels voor een eigen woning in box 1: je moet het eigenwoningforfait van het hele huis opgeven, maar mag ook de hypotheekrente over de hele hypotheek aftrekken.

Voldoe je niet aan de voorwaarden, dan valt de kamer in box 3.

Huis verhuurd in afwachting van een koper

Heb je je huis verhuurd in afwachting van een koper, dan moet je de waarde van die woning opgeven in box 3. Alleen valt deze in de categorie ‘overige onroerende zaken’, in plaats van ‘tweede woning’. Ook hiervoor geldt als waardepeildatum 1 januari 2021.

Over de ontvangen huur hoef je geen belasting te betalen: je hoeft dit dus niet op te geven. Maar de hypotheekrente mag je ook niet aftrekken zolang het huis wordt verhuurd. Je woont er immers niet zelf.

Huis verhuurd tijdens je vakantie: huurinkomsten moet je wél opgeven

Heb je je huis maar korte tijd verhuurd, bijvoorbeeld tijdens je vakantie, dan moet je de huurinkomsten wel opgeven, na aftrek van de kosten die je hebt gemaakt om het huis te verhuren, zoals de energierekening, schoonmaakkosten en advertentiekosten.

De Belastingdienst berekent dan 70 procent van het bedrag dat je hebt ingevuld aan inkomsten uit tijdelijke verhuur.

Garage die verder van je huis staat valt in box 3

Ook een garage die niet naast je huis staat, maar verderop, moet je opgeven in box 3 als ‘overige onroerende zaken’. Dit geldt ook voor een los stuk grond.

Tot slot: check je gegevens

Hoewel je belastingaangifte al grotendeels is ingevuld, moet je de gegevens natuurlijk nog wel zelf controleren en indien nodig wijzigen.

Ben je vorig jaar verhuisd of heb je je hypotheek laten oversluiten, let dan extra goed op of alles klopt. Heb je geen aftrekposten gemist of bedragen ten onrechte in mindering gebracht, zoals de kosten voor een verbouwing of betaalde courtage?

Lees meer over slimme aftrekposten voor je belastingaangifte 2022: